42
Artículo
MULTI
Servicios
L
as condiciones de explotación
de los inmuebles son determi-
nadas durante el diseño y cons-
trucción de los mismos. Es necesario
asegurar que el diseño de los inmuebles
responde adecuadamente a los criterios
y propósitos preestablecidos. El proce-
so de diseño y construcción de un in-
mueble ha de ser analizado teniendo en
cuenta el uso al que es destinado, los
costes de operación y seguridad y con-
fort de sus ocupantes. El coste de ex-
plotación de un inmueble se reduce en
más de un 30% si se consideran las con-
diciones de su uso y explotación desde
la fase de concepción del inmueble.
Solo el 40% de toda la información
gráfica y alfanumérica establecida y ges-
tionada durante todo el proceso de con-
cepción, diseño y construcción del in-
mueble se suele traspasar con la entre-
ga y puesta en explotación del edificio.
Para la gestora del inmueble y/o sus
ocupantes supone un coste adicional te-
ner que recopilar parte de esta infor-
mación, levantar planos, etc.
Se recomienda considerar ya en la
fase de concepción la implantación de
un modelo de información de la edifica-
ción (BIM,
Building Information Modeling
)
que concierne la geometría del edifi-
cio, las relaciones espaciales y las propie-
dades de sus componentes siguiendo
una norma de medición y clasificación
de espacios y los conceptos del FM con
el apoyo de un sistema de gestión inte-
gral del inmueble y del espacio de tra-
bajo CAFM / IWMS en el que se con-
solide toda la información generada du-
rante las fases de diseño y construcción
del inmueble.
Mientras que en el pasado la configu-
ración del área de trabajo podía resumir-
se clara y brevemente, en la actualidad su
definición se ha complicado notablemen-
te con la introducción de nuevos facto-
res, como la orientación de las superficies
de trabajo hacia las actividades que en ella
se desarrollan, teniendo en cuenta los flu-
jos de información y materiales, las nue-
vas tecnologías de información y comuni-
cación, y conceptos como “
Desk sharing
”
y “
Smart Working
”. Para adaptarse a las
nuevas tendencias es necesaria la máxi-
ma flexibilización de las superficies de tra-
bajo. Índice de esta permanente trans-
formación es el coeficiente de traslado
(
churn rates
), donde valores de entorno al
50% han dejado de ser una rareza.
Por otro lado, el déficit de oficinas con
estas características produce un aumento
de los costes de preparación y explotación
de las superficies. Estas pasan a conside-
rarse como factores de producción, y su
preparación, para que correspondan a las
exigencias esperadas al menor precio po-
sible, se considera una tarea de dirección y
se denomina gestión de superficies.
El objetivo básico del arrendatario en la
gestión de superficies consiste en aumentar
la utilidad de las superficies al menor gasto
posible. La utilidad de una superficie aumen-
ta en lamedida enque sus características son
las más adecuadas para el proceso que en
ellas se desarrollará. Por otro lado, los gastos
seoriginande la adecuación y explotaciónde
las superficies, por loquepor regla general se
comportan demanera proporcional.
La mejora de la relación entre la super-
ficie como factor de creación de valor y
sus costes, pasa por la optimización de la
eficiencia económica de la utilidad de la
superficie, se consigue esta mejora au-
mentando la productividad de las super-
Ventajas de la implantación de normas
de medición y clasificación de espacios
José María Gil González
Dirección general Workplace Services
Designación IFM/boma
