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ARTÍCULO TÉCNICO
CONSULTORÍA Y
Gestión FM
A
todos nos resulta obvio que
estamos en un periodo de
grandes cambios en cuanto
al tratamiento de datos, que no in-
formación, respecta. La causa prin-
cipal es el gran volumen al que po-
demos tener acceso, el llamado
Big
Data
. Desde el punto de vista del Fa-
cility Manager, cada día aparecen nue-
vas soluciones y dispositivos que nos
permiten monitorizar y controlar to-
dos los aspectos que consideremos
necesarios de los edificios que gestio-
namos.
Entra dentro de nuestras funcio-
nes estar al corriente de las últimas
tecnologías, analizar su utilidad y es-
tudiar si los beneficios de disponer
de dichas herramientas compensa el
coste de adquisición o licencia.
Es responsabilidad del Facility Ma-
nager definir qué datos son real-
mente relevantes y en qué con-
diciones debemos tener acceso a
ellos. El disponer de un sistema de
control técnico de instalaciones,
BMS en adelante, nos permite ma-
nejar una cantidad de datos inmen-
sa, pero la mayoría de ellos no pa-
sarán de ser una nota en un lista-
do para poder consultar el archivo
histórico. Sin embargo, otros datos
deben ser enviados con la máxima
celeridad para, una vez recibidos,
tomar las decisiones que se crean
oportunas. Éstos sí que nos ofrecen
información, ya que nos permiten
decidir qué hacer.
Un ejemplo sencillo sería la para-
metrización de una sonda de tem-
peratura. ¿Es mejor enviar la infor-
mación al BMS cada cinco segundos
o cada hora? Esta decisión depen-
derá de la criticidad del elemento
y será responsabilidad del Facility
Manager interpretar las consecuen-
cias que comporta. También habría
que definir qué acciones se toman
de manera automática al detectar
una temperatura fuera del rango
normal, como puede ser detener la
máquina, enviar un correo electró-
nico con un texto predefinido, ha-
cer sonar una sirena, etc. Este ejem-
plo nos permite valorar la utilidad
de tener acceso a tantos datos, pues
podremos implementar un mante-
nimiento predictivo.
Inicialmente, el mantenimien-
to habitual era de tipo correctivo,
y consistía en reparar las averías a
medida que se producían. Poste-
riormente, se priorizó el manteni-
miento preventivo, una vez com-
probado que hacer tareas como en-
grasar partes móviles o reapretar
tornillería aumentaba el tiempo en-
tre intervenciones correctivas, re-
duciendo los intervalos de inactivi-
dad. Lo que nos permite el uso de
un BMS bien programado, y es muy
importante lo de “
bien programado”,
es hacer un mantenimiento predic-
tivo, el cual optimiza el servicio de
cualquier instalación.
Un ejemplo claro sería la aporta-
ción de aire primario en un edificio.
El mantenimiento correctivo con-
sistiría en cambiar los filtros cuando
detectáramos que entra poco aire
o que entra sucio; mientras que el
mantenimiento preventivo sería rea-
lizar el cambio de filtro cada mes,
aunque esté limpio, o bien ir revisan-
do periódicamente el estado de los
filtros y cambiarlos cuando se valore
que ya toca, lo cual es una aprecia-
ción subjetiva del operario. Sin em-
bargo, el mantenimiento predictivo
va un paso más allá y nos indicará
el momento exacto, y objetivo, en
el que debemos realizar el cambio
de filtros.
Será tan sencillo como registrar,
mediante sondas, las presiones me-
didas antes y después del filtro de
la aportación de aire y programar
el BMS para que nos avise cuando
la diferencia de presión entre am-
bas sea superior a la establecida en
la parametrización. En ese momen-
to, el operario de mantenimiento sa-
brá qué filtro debe cambiar, por lo
que podrá llevar uno de la medida
correcta, hará únicamente un via-
je, lo cambiará y comprobará que la
sonda vuelve a marcar unas presio-
nes correctas.
Lo que antes se hacía una vez al
mes, en épocas de nulas precipita-
ciones y anticiclones deberá hacer-
se cada tres semanas, lo que au-
mentará el coste; y por el contrario,
en situaciones de lluvias frecuentes,
el cambio se hará cada mes y me-
dio. Lo importante es tener claro
que las actuaciones ya no se harán
porque esté programado hacerlas,
sino que se realizarán en el momen-
to óptimo.
Josep Batlle Castillo
Facility Manager en TBA Facilities
Sistemas de gestión integral y
mantenimiento predictivo