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ARTÍCULO TÉCNICO
GESTIÓN DE
Espacios
«
CAPEX
»
El
CAPEX
reduce la rentabilidad de un
activo. El Facility Manager optimiza el
uso del
CAPEX
aumentando rentabi-
lidad y es capaz de convertirlo en in-
versión, con su correspondiente re-
torno.
Renta Fija, RentaVariable,
Ocupación y
«
Yield
»
El sector del Real Estate ha evolucio-
nado de ‘suelo y ladrillos’ a ‘creador
de experiencias’. Estas experiencias
suponen la diferenciación que impac-
ta en la rentabilidad de un activo in-
mobiliario. El Facility Manager partici-
pa de la definición e implantación de
experiencias, impactando en la ren-
tabilidad de un activo
.
Como se ha podido observar, el
Facility Manager tiene un rol funda-
mental en la rentabilidad de un acti-
vo. Las conclusiones a las que pode-
mos llegar son:
El Facility Management impacta
en todas las variables que afectan
a la valoración de un activo inmo-
biliario.
Hasta ahora ha tenido un rol pasi-
vo con la única responsabilidad de
cumplir presupuesto.
En transacciones y en la explotación
inmobiliaria, donde se desea gene-
rar valor de manera permanente, el
Facility Manager es vital.
la calidad del activo. El Facility Manager
impacta en la calidad del activo por lo
que indirectamente impacta en el
Yield
.
Renta Fija y Ocupación
Reduciendo el coste del desarrollo in-
mobiliario, se puede reducir las ren-
tas fijas estimadas para recuperar la
inversión. El Facility Manager es clave
en el diseño de cada activo inmobilia-
rio porque permite optimizar el dise-
ño presentado por arquitectos e in-
genieros, ajustando el diseño a las ne-
cesidades reales del activo.
El ajuste de rentas puede aumen-
tar la ocupación. Un inquilino elegirá a
mismas características, un activo don-
de tenga que pagar menos renta.
RentaVariable
Un inquilino/tienda (centro comer-
cial) que pague renta variable, paga-
rá menos si tiene un incidente que re-
duzca sus ventas. Problemas de cli-
matización, seguridad, eléctricos...,
pueden condicionar la venta de una
tienda. El Facility Manager es respon-
sable de que las condiciones de venta
sean las idóneas.
Gastos Servicios Comunes
El inquilino tiene una tasa de esfuerzo
compuesto por lo que paga de renta
fija (y renta variable en algunos acti-
vos) más gastos por zonas comunes.
Pagar menos gastos comunes puede
suponer aumentar ocupación. El Faci-
lity Manager es capaz de reducir los
gastos de zonas comunes (en diseño
y en explotación) manteniendo cali-
dad de servicio.
Ingresos Servicios Comunes
El inquilino puede llegar a no pagar
por los servicios de zonas comunes
si hay evidencias de que no está reci-
biendo el servicio acordado. Esto au-
menta la morosidad y el
shortfall
. El
Facility Manager debe garantizar el ni-
vel de servicio requerido para evitar
estas situaciones.
«
Yield
»
Una parte del
Yield
se ve afectada por
la evolución del mercado y la otra por
Indicadores que impactan en la
rentabilidad de un activo inmobiliario.