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ARTÍCULO TÉCNICO
GESTIÓN DE
Espacios
El Impacto del Facility Management en la valoración
de un activo inmobiliario
P
artimos de la base de que en
un activo inmobiliario arren-
dado la forma en la que se
estima la valoración de un activo de
manera muy simplificada es: ingresos
menos gastos divido por el
Yield
.
En esta fórmula tenemos, por un
lado, los ingresos de renta fija y renta
variable (a veces en activos comercia-
les) e ingresos por servicios comunes.
Por otro lado, tenemos los gastos de
los servicios comunes y el
CAPEX
(in-
versiones). Repito que estamos sim-
plificando al máximo para que la ex-
plicación sea lo más sencilla posible.
A la diferencia entre los ingresos
y gastos por servicios comunes se le
denomina
Shorfall
. Es decir, que gastar
más de lo que ingresa en la provisión
de servicios, normalmente vinculados
a la actividad del Facility Manager, su-
pone un
shortfall
que reduce los in-
gresos por renta.
Hasta ahora se exigía al Facility
Manager cumplir presupuesto, es un
objetivo recurrente. Y esto supone
que nadie entra a valorar el trabajo
del FM, si cumple presupuesto, por-
que no tiene impacto negativo en la
valoración. Bajo este prisma la apor-
tación del Facility Manager es resi-
dual. Nada más lejos de la realidad,
porque su función es vital en la ren-
tabilidad del activo. El Facility Mana-
gement impacta en todas las varia-
bles que afectan a la valoración de
un activo inmobiliario.
Pero comencemos recordando
a los tres grupos de interés que so-
portan la rentabilidad inmobiliaria. El
usuario final exige experiencias, el in-
quilino soporte a su negocio y el in-
versor espera rentabilidad.
Con estos grupos de
interés y sus expectativas
ahora definimos los indi-
cadores que impactan en
la rentabilidad de un acti-
vo inmobiliario: renta fija,
renta variable, ocupación,
ingresos SC, gastos SC,
Yield
y
CAPEX
.
A continuación, ire-
mos definiendo el im-
pacto del Facility Mana-
ger en cada uno de éstos
indicadores.
Pedro García Carro
Business Development Director de Neinver
Fórmula para calcular la valoración de un activo.
Shortfall
Grupos de interés que soportan la
rentabilidad inmobiliaria