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ARTÍCULO TÉCNICO
TIC EN
Facility Management
edificios diferentes que les faciliten
su trabajo durante la fase de gestión
del mismo. Los Facility Managers de-
ben ser los verdaderos prescriptores
del BIM.
La fórmula para tener éxito es unir
lo bueno de estos dos mundos. BIM+-
FM es la fórmula que nos puede per-
mitir volver a colocar al sector de la
edificación en el puesto que se mere-
ce y que la sociedad reconozca a arqui-
tectos e ingenieros como profesiona-
les que aportan un gran valor a la so-
ciedad. BIM+FM puede ser esa ‘fuerza’
que necesitamos para hacer los cam-
bios de procesos que requerimos.
Por supuesto, los principales y los
primeros procesos que debemos cam-
biar (si queremos que el BIM triunfe)
son cómo se fijan los criterios de ad-
judicación de las obras y de compras
de los equipos y cómo se estiman los
precios que las empresas constructo-
ras presentan en sus propuestas para
ser adjudicados.
Pero esto ya pertenece a la si-
guiente aventura de la saga “BIM+-
FM; Episodio…”.
de un 20% respecto al coste total, si
tenemos en cuenta una vida útil del in-
mueble de, al menos, cincuenta años.
El 80% restante se puede dividir en
un 25% para los costes de reposición
de los activos (CAPEX) y el resto son
gastos de operación y de consumo
(55%). Pero debemos reconocer que
durante el diseño (con un peso del 2%
ó del 3% sobre el coste total) nos es-
tamos jugando ese 80% de los costes.
Un mal diseño nos puede implicar que
tengamos que realizar inversiones no
previstas y antes de lo planificado.
Por este motivo, la simulación virtual
del edificio es clave (es lo que llama-
mos ‘preconstrucción’) siempre que
impliquemos a todos los agentes, in-
cluyendo al propietario, a una muestra
de los ocupantes, al director de activos
o Facility Manager y también a los pro-
veedores de servicios (empresas de
mantenimiento, limpieza, seguridad,
catering, restauración...). Así sí que es-
tamos implicando a todos los agentes.
Los Facility Managers deben ser
conscientes de la gran oportunidad
que les aporta el BIM para construir
costes de construcción) y 6D (mode-
lo para la operación y mantenimiento).
Pero para que el proceso sea aún
más eficiente, el sector de la edifica-
ción tiene que darse cuenta de que
no se está contando con todos los
agentes necesarios.
Para el sector de la edificación y
leyendo mucha de la literatura BIM,
vemos que el ‘Facility Manager’ es el
agente que se encarga únicamente
de recibir el proyecto realizado por
arquitectos e ingenieros y de realizar
las acciones de mantenimiento de las
instalaciones.
Esta misma literatura se encarga
de diferenciar claramente la figura
de ‘propietario’ de la figura del ‘Fa-
cility Manager’. No se es consciente
de que en muchas organizaciones el
‘propietario’ delega las funciones de
definir la estrategia de los activos y
de fijar los requerimientos en el di-
rector de Facility Management de su
organización (o del
property manager
o del
asset manager
o del responsa-
ble de servicios generales).
Sin entrar en la polémica de los
nombres, se requiere que exista en
las organizaciones un director res-
ponsable de los activos inmobiliarios
y de todos los servicios asociados.
Ese responsable debe ser quien defi-
na la fase primera: la estrategia; ade-
más esa persona será quien supervi-
se todas las fases de diseño y cons-
trucción, dado que es el responsable
del presupuesto a nivel de inversio-
nes (CAPEX) y del presupuesto de
gastos (OPEX) durante todas las fa-
ses de la obra y de los siguientes años.
BIM+FM
El sector de la edificación debe em-
pezar a ver a los departamentos de
FM como a clientes y los más intere-
sados en cambiar los procesos actua-
les de construcción. Siempre hemos
dicho que el Facility Management em-
pieza en el diseño. El peso de las fa-
ses de diseño y construcción es sólo