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ARTÍCULO TÉCNICO
TIC EN
Facility Management
B
IM es el acrónimo de mo-
delado de información de la
construcción (
Building Infor-
mation Modeling
). A través de la me-
todología y la tecnología BIM pode-
mos comprender mejor cómo vivi-
remos en los espacios que se están
diseñando y cómo va a funcionar el
edificio con sus equipos y sus instala-
ciones. El medio que emplea el BIM
es el de crear modelos digitales tri-
dimensionales al que asociamos da-
tos a los distintos elementos arqui-
tectónicos, a los espacios, a los equi-
pos, conductos y que nos permite si-
mular, analizar
Ese modelo digital permite a las
personas que participan en el proce-
so de diseño y la construcción optimi-
zar sus acciones con la finalidad clara
de que el resultado objeto de nues-
tros diseños, nuestro producto ‘edi-
ficio’, aporte el mayor valor posible
a su propietario y a los futuros ocu-
pantes.
Cuando hablamos de aportar valor
no hablamos de precios ni de cons-
trucción ni de venta del inmueble en
el momento de terminar la obra. Co-
menzamos a hablar del concepto de
‘ciclo de vida’. Un inmueble pasa por
las siguientes fases:
1. Fase de definición de la estrategia
del activo: consiste en responder
a las preguntas elementales: ¿Qué
tipo de inmueble queremos cons-
truir? ¿Cómo queremos construir-
lo? ¿Quiénes queremos que nos
ayuden en su proceso de diseño
y construcción? ¿Cuándo? ¿Cuánto
nos va a costar construirlo y cuán-
to nos va a costar su gestión duran-
te al menos los próximos cincuen-
ta años? ¿Qué beneficio queremos
obtener del inmueble y cuál será el
flujo de ingresos previstos?
2. Fase inicial: la fase previa al dise-
ño del proyecto. En este punto es
muy importante definir bien los re-
querimientos y el programa de ne-
cesidades de espacios que el clien-
te ha definido para el edificio en
base al negocio o uso para el que
se va a construir. Se comienza a de-
finir la viabilidad del proyecto, se
selecciona al equipo de proyecto,
se definen roles y responsabilida-
des, cómo será el plan de comuni-
cación y se comienza a definir la po-
lítica a nivel de intercambios de in-
formación
3. Fase de concepto o de elaboración
de anteproyecto: se comienza a
desarrollar el concepto del edificio,
en base a la estrategia, los requeri-
mientos y el programa de espacios.
También se define cómo será la es-
trategia a nivel de sostenibilidad y
mantenibilidad.
4. Fase de elaboración del proyecto
básico: se avanza en el diseño del
concepto del edificio. En este nivel
ya se debe avanzar tanto en el de-
sarrollo de los planos arquitectóni-
cos cómo a nivel de costes de cons-
trucción y de estimación previa a
los plazos de construcción.
5. Fase de elaboración del proyecto
de ejecución.
6. Fase de construcción.
7. Fase de recepción y puesta en fun-
cionamiento de todas las instalacio-
nes.
8. Operación y mantenimiento.
BIM es un nuevo método de tra-
bajo que cubre las fases entre la se-
gunda y la séptima. Esta metodología
de trabajo tiene su principal cambio
en cómo se relacionan los distintos
agentes. Actualmente el proceso de
diseño y construcción es una organi-
zación lineal que provoca que el edi-
ficio sea el resultado de una suma de
partes (arquitectura + instalaciones +
estructura). BIM promueve que todo
el proceso sea colaborativo y que to-
dos trabajen a favor del todo, del edi-
ficio como un conjunto. Todos traba-
jan para que el producto edificio sea
más eficiente.
El BIM se explica mediante la defi-
nición de unas dimensiones: 3D (mo-
delo tridimensional que nos permite
ver las interferencias entre las distintas
disciplinas), 4D (simulación del proce-
so constructivo), 5D (simulación de los
BIM + Facility Management:
“El despertar de la fuerza”
Javier García
Director de CREASI
A través de BIM podemos comprender cómo
viviremos en los espacios que se están diseñando y
cómo va a funcionar el edificio con sus equipos y
sus instalaciones