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ARTÍCULO TÉCNICO
CONSULTORÍA Y
Gestión FM
Papel del Facility Manager
¿Qué papel tendrá el FM en un pa-
norama “Smart”? ¿Se limitan sus fun-
ciones o por el contrario de expan-
den? Aunque
a priori
, parezca que el
abanico de trabajo del FM se reduz-
ca, por la automatización de los siste-
mas, yo creo que no es así. No po-
demos olvidar que aunque las insta-
laciones se optimicen, se reinventen y
se automaticen, seguirán necesitando
una gestión y un mantenimiento con
sentido común. Si es cierto que el FM
se deberá reciclar e incluso se deberá
de especializar, ampliando así su cam-
po de trabajo.
El panorama “Smart” ayudarÁ al
FM a ser más eficiente con su tiem-
po, dedicando menos horas para la
supervisión y control de las instala-
ciones, así como de las incidencias,
ya que los propios edificios le indi-
carán el estatus de las instalaciones
e incluso los nuevos sistemas de ges-
tión. También le aportarán posibles
soluciones a las incidencias, por ello
el FM deberá especializarse y for-
marse para poder dominar e inter-
pretar los nuevos sistemas de ges-
tión de un edificio.
No podemos olvidar que, la figura
de FM ya es fundamental en la con-
cepción de los proyectos de los edifi-
cios, así como en la evolución de los
mismos, tanto a nivel de funciona-
miento como de conservación.
Por otro lado, el ámbito de trabajo
del FM se extenderá hasta la gestión
integral de la ciudad, haciendo más
evidente los conceptos de FM como
optimizador de recursos, evolución y
reducción de costes.
propietarios o promotores están en
disposición de asumir, y menos si no
son de obligado cumplimiento o no
están sujetos a una certificación de
eficiencia que aporte un valor añadi-
do al inmueble como son la certifica-
ción Leed, Breeam, etc.
Otro de los inconvenientes con los
que nos encontramos y que no se
suele tener en cuenta a la hora de de-
sarrollar este tipo de edificios, es que
la gran mayoría del personal que te-
nemos trabajando en ellos y que sol-
ventan los actuales problemas, son
operarios que no tienen grandes co-
nocimientos de BMS o en sistemas de
gestión, y por tanto, si tenemos algu-
na avería, deberemos solicitar la asis-
tencia de personal externo o por el
contrario el personal de conducción
deberá reciclarse para poder abordar
estas nuevas incidencias.
Por otro lado, están los técnicos que
desarrollan este tipo de proyectos. En
muchas ocasiones no tienen en con-
sideración el coste de mantenimien-
to de este tipo de instalaciones, aun-
que en los últimos años se ha cam-
biado bastante en este sentido. Nos
obstante aún queda una largo cami-
no por recorrer y que da paso a una
nueva reflexión: ¿estamos preparados?
¿Por qué en la formación académica
no existe una asignatura sobre Smart
Building?, e incluso en los master espe-
cíficos de FM, ¿por qué no existen? Es
cierto que son conceptos relativamen-
te nuevos, y como en la mayoría de los
casos ocurre, el desarrollo tecnológico
va por delante de la formación, pero
ya ha pasado un cierto tiempo para
que esto ya hubiera cambiado.
mentos que lo componen. Esto aun-
que
a priori
no parece ninguna com-
plicación, sin embargo, en la mayoría
de los casos, las empresas dedicadas
al mantenimiento de los servicios ge-
nerales no disponen de personal pro-
pio especializado, con lo que hemos
de subcontratar dicho servicio.
Por otro lado, debemos tener en
cuenta la limpieza periódica del sis-
tema para evitar olores y, con ello,
un malestar general. Así que tene-
mos unos nuevos costes que no todo
el mundo puede absorber. Si esto lo
trasladamos a una ciudad, tendremos
que tener en cuenta que deberemos
disponer de unas galerías de servicio
por donde trasportaremos los resi-
duos hasta una central de tratamien-
to, con unos costes de inversión al-
tos, y a su vez crearemos servidum-
bres. Sin embargo, en contraposición,
tenemos la ventaja de obtener unos
beneficios con la venta de la energía
que se genera con la eliminación de
los residuos.
Como hemos visto, para un edificio
sólo son costes y pocas ventajas, sin
embargo para una ciudad, el sistema
aporta ventajas económicas, aun te-
niendo una gran inversión inicial.
Inconvenientes de las Smart
Cities
Un edificio inteligente nos puede
aportar soluciones a algunos de los
problemas que actualmente tenemos
en los edificios, aunque pueden apa-
recer otros que no teníamos.
Uno de los inconvenientes que nos
encontramos a la hora de trasformar
o de desarrollar un edificio en inteli-
gente, es el económico, y en especial
los costes de implantación de los sis-
temas de gestión y de su integración,
ya que las instalaciones o los elemen-
tos que controlan las instalaciones
como por ejemplo seguridad, climati-
zación, sistemas de riego, sistemas de
control lumínico, etc; tienen, todavía,
costes muy elevados y no todos los
Aunque las instalaciones se optimicen,
reinventen y automaticen, seguirán necesitando
una gestión y un mantenimiento con sentido
común, y ahí es donde entre el papel del FMger