82 / 116
82
ARTÍCULO TÉCNICO
CONSULTORÍA Y
Gestión FM
M
e gustaría reflexionar so-
bre cómo el Facility Ma-
nagement puede llegar a
ser una actividad que, aparte de ga-
rantizar ahorros en la fase de explo-
tación de un edificio (que a estas al-
turas me parece que ya estamos to-
dos convencidos), también debe
trasladar su experiencia y el
Know-
How
de su compañía al proyecto eje-
cutivo de un nuevo edificio o gran
reforma y, en definitiva, situar un pro-
ducto competitivo en el mercado in-
mobiliario.
La finalidad de esta participación
queda establecida en dos claros ob-
jetivos que, a mi entender, son los si-
guientes:
1. Objetivos a corto plazo: posicio-
nar nuestro edificio en el merca-
do a un precio competitivo y dife-
renciador.
2. Objetivos a medio y largo plazo:
ahorro energético y coste reduci-
do de explotación.
No obstante, todo este proceso
difícilmente será posible si el Facility
Management no está presente en las
diferentes etapas del proceso de ges-
tación del futuro edificio y que rela-
ciono a continuación:
:
Definición de requerimientos.
:
Diseño.
:
Fabricación y transpor te de mate-
riales.
:
Construcción y recepción del edi-
ficio.
:
Explotación, funcionamiento y man-
tenimiento del edificio.
:
Reformas.
:
Final de vida útil del edificio (demo-
lición, reciclaje).
Pero, para entenderlo mejor, va-
mos a presentar a modo de ejemplo
un caso real.
Se trata de un edificio de ofici-
nas de 17.000 m
2
de superficie so-
bre rasante en zona
prime
de Ma-
drid, que se reformó íntegramente y
en el que par ticipamos como Faci-
lity Manager en la fase de diseño y
construcción, con la finalidad de in-
tegrar en el proyecto de rehabilita-
ción todas las necesidades que nues-
tro cliente o la propia compañía ne-
cesite en un futuro.
El primer escollo que nos encon-
tramos es que el colectivo de téc-
nicos del proyecto (ingeniería, estu-
dio de arquitectura, Project Mana-
ger, etc.) interpretan nuestra inter-
vención como si de un adversario
se tratara, que únicamente se dedi-
ca a reivindicar costosas mejoras del
proyecto o cambios en fase de obra
sin entender que nuestra interven-
ción aportará importantes ahorros
en la posterior explotación del acti-
vo y, en consecuencia, el coste glo-
bal de toda la operación será mucho
más eficiente.
Pero, también es cierto que con-
forme avanza la obra todos los inte-
grantes de la rehabilitación del edifi-
cio van asumiendo que nuestra figu-
ra es imprescindible en el engranaje
del proceso, favoreciendo que su la-
bor finalmente se vea potenciada e
incluso ahorrando horas de trabajo.
De esta forma, la intervención de
la figura del Facility Manager desde
el principio del proceso, participan-
do en la selección del edificio o lo-
cal de oficinas y definiendo correc-
tamente todos estos requerimientos,
permitirá una labor posterior de im-
plantación mucho más sencilla, eco-
nómica y rápida.
En resumen, incorporar desde la
fase inicial de la obra o proyecto estos
requerimientos permitirá que nues-
tros edificios y oficinas sean mucho
más eficientes y estén más preparados
para dar respuesta a las necesidades
de nuestros compañeros o potencia-
les clientes. Con esta estrategia, siem-
pre será más fácil diferenciar estos ac-
tivos de la competencia y mejorar la
comercialización de los mismos.
Mejoras del edificio
Así, algunos de los requerimientos
que podrían implantarse en esta pri-
mera fase en beneficio de los futuros
usuarios y del mejor funcionamien-
to del edificio, siendo el coste en fase
de obra fácilmente asumible, son:
:
Prever la infraestructura de insta-
laciones necesaria (toma de agua,
desagües, extracciones. etc.) para
futuros
office
que necesiten los
usuarios de la oficina.
El Facility Management, figura clave en la
fase de diseño y construcción de un
edificio
Matías Román Herrero
TBA Facilities