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ARTÍCULO TÉCNICO
CONSULTORÍA Y
Gestión FM
Al inicio del funcionamiento del
edificio, es muy importante realizar
esta fase pensando en la futura ges-
tión técnica del mismo. Por ello, con-
viene disponer de inventarios y pla-
nes de mantenimiento particulariza-
dos que, en un futuro, eviten poten-
ciales cautividades con las diferentes
empresas de servicios.
Además, otro proceso en los que
estamos involucrados como Facility
Manager es cuando el responsable fi-
nanciero nos dice:“hemos comprado
o alquilado estas oficinas y necesita-
mos estar en un mes instalados, ya
que donde estamos se acabada el al-
quiler”, por lo que ya podemos em-
pezar a temblar.
Inevitablemente, nos encontrare-
mos con un edificio o local construi-
do con unos criterios y requerimien-
tos que no son necesariamente los
que precisamos en nuestra organiza-
ción, por lo que es habitual tener que
realizar grandes obras de adecuación
para poder implantar al personal de
nuestra compañía y, en muchos ca-
sos, el edificio y sus infraestructuras
no nos facilitan el confort o los es-
pacios suficientes que permitan estas
implantaciones.
La falta de espacio en cubier-
ta, la situación de los desagües,
los falsos techos o suelos técnicos
de altura claramente insuficien-
tes para poder llegar con la infra-
estructura de voz y datos a cada
puesto de trabajo o bien un falso
techo plagado de conductos o ca-
naletas eléctricas, es una situación
tristemente habitual cuando no
hemos par ticipado desde el prin-
cipio del proyecto.
Por ello, como resultado final, ob-
tendremos un edificio económico
en su explotación, con un óptimo ci-
clo de vida, versátil, sostenible y se-
guro para las personas que los ha-
bitan, siendo imprescindible la figura
del Facility Manager para lograr estos
objetivos.
bajo de los situados en la misma zona
para ser competitivo.
Para ello, en esta fase de diseño y
construcción, el Facility Management
deberá trasmitir a la ingeniería o es-
tudio de arquitectura la política en
materia de cultura energética, de su
compañía o del promotor.
Gestión documental
Asimismo, no podemos olvidar otra
importante actividad en esta fase ini-
cial previa a la entrega del edificio
como es la gestión documental.
Antes de la puesta en marcha, es
necesario tener toda la documenta-
ción relacionada con el mismo y su
construcción. Sin embargo, esta do-
cumentación no solamente ha de
ser la de los proyectos técnicos,
as-
built
, etc., sino, también, las legaliza-
ciones de las instalaciones y la docu-
mentación administrativa obligatoria.
De este modo, si no disponemos de
esta documentación, nuestra gestión
se verá afectada en un futuro.
Por su parte, otras actuaciones a
considerar en esta fase previa a la ex-
plotación serían:
:
Seleccionar la mejor tarifa energé-
tica en función de nuestras nece-
sidades.
:
Verificar toda la documentación
as-
built.
:
Analizar los planes de mantenimiento.
:
Redactar contratos de manteni-
miento acordes de todos los ser-
vicios.
:
Realizar los concursos de adjudica-
ción de los servicios mínimos que
por ley se exigen.
:
Patinillos de instalaciones con sufi-
ciente espacio y recorrido de só-
tano a cubierta para que posibles
arrendatarios de tipo tecnológico
dispongan de una mayor versatili-
dad en relación a la ocupación de
plantas.
:
Dotar en cubierta espacios asigna-
dos a cada módulo alquilable para
instalar equipos privativos sin que
se generen conflictos entre las di-
ferentes condensadoras.
:
Prever preinstalaciones de fibra en
cada módulo de alquiler, llegando a
acuerdos con compañías de tele-
comunicaciones.
:
Dotar de wifi espacios de intercam-
bio o descanso.
:
Prever el mejor método de limpieza
de los cristales de fachada y, a ser
posible, que no sea necesario acce-
der por zonas privativas.
:
Verificar el nivel sonoro de los equi-
pos a instalar en el propio edificio.
:
Dotar el aparcamiento de cargado-
res eléctricos para vehículos eléc-
tricos (sin coste para el usuario,
siendo sostenible y ecológico).
:
Si todas estas actuaciones se rea-
lizan en fase de proyecto y obra,
la inversión que tendrá que asu-
mir el nuevo arrendatario, o no-
sotros mismos si nos trasladamos
a un edificio de estas característi-
cas, será, sin duda, mucho más re-
ducida que si no se han tenido en
cuenta.
El edificio tiene que tener un cos-
te de explotación por metro cuadra-
do eficiente y, a ser posible, por de-
Para obtener un edificio económico en su
explotación, con un óptimo ciclo de vida, versátil,
sostenible y seguro, la figura del Faciliy Manager
es imprescindible para lograr esos objetivos