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ARTÍCULO TÉCNICO
CONSULTORÍA Y
Gestión FM
L
os profesionales relacionados
con el mundo de la edifica-
ción somos conocedores de
la ley de los cinco o de
Sitter
, que es-
tablece que cada euro invertido co-
rrectamente en fase de proyecto su-
pone un ahorro de 125 € en la fase
de explotación del edificio. Este prin-
cipio es ilustrativo de la importancia
que tiene la correcta definición del
proyecto en relación al control del
gasto en la totalidad del ciclo de vida
del edificio.
La redacción del proyecto ejecutivo
debe profundizar en el estudio y dise-
ño del edificio, siguiendo no solo las
directrices marcadas por el promo-
tor como se hace habitualmente, sino
también buscando la máxima facilidad
y eficacia para la posterior etapa de
gestión y explotación del mismo, con
la consiguiente optimización de costes
que, conviene recordar, representa el
75% del coste del edificio en la globali-
dad de su ciclo de vida.
Es importante que el proyecto con-
temple con el máximo detalle y rigor
posible tanto la inclusión de concep-
tos y partidas de obra, como la defini-
ción de materiales, equipos e instala-
ciones detallando, marcas y calidades,
así como en el diseño de las solucio-
nes constructivas, etc. Ello redunda-
rá tanto en la reducción de los costes
imprevistos al minimizar la generación
de precios contradictorios durante la
fase de obra, como evitando el consi-
guiente sobrecoste asociado a la cau-
tividad que supone la necesidad de
contratar estos trabajos adicionales al
contratista de la obra, como también
el ahorro que supone la racionaliza-
ción de recursos en la fase de explo-
tación posterior.
Los profesionales, normalmente ar-
quitectos e ingenieros, que intervie-
nen en la fase de redacción del pro-
yecto ejecutivo lo desarrollan aplican-
do su amplia experiencia en el dise-
ño estético y ejecutivo y la dirección
de obra, pero suelen carecer de la vi-
sión a medio o largo plazo de la vida
del edificio y los problemas deriva-
dos de la actividad que en él se ejerce.
Las soluciones propuestas a menudo
no son coherentes con las necesida-
des del edificio, sus usuarios, o no es-
tán correctamente prescritas en tér-
minos de durabilidad o eficiencia ener-
gética. Una vez entregado el edificio,
salvo problemas puntuales de garantía
de obra, estos profesionales no se im-
plican en la dinámica del edificio, con
lo que no reciben el
feedback
de los in-
convenientes derivados de las distintas
soluciones prescritas por ellos.
Esta carencia se resuelve con la fi-
gura del Facility
Manager (Fmger),
profesional especializado en la ges-
El FM en el proyecto constructivo
Jordi Arranz Cortés
Gestor de Facility Management en TBA Facilities
Dotar de una mayor funcionalidad a un edificio es
sinónimo de eficiencia y supone incrementar su
valor patrimonial