Para acometer con garantías cualquier proyecto de optimización de la gestión y, especialmente, para una toma de decisiones bien fundamentada es necesaria la disposición continua de información completa y fiable.
Hasta la fecha, la aplicación de la metodología BIM, para la gobernanza de la información relativa a las edificaciones, está siendo la mejor praxis a la hora de desarrollar los programas de digitalización del Asset & Facility Management.
¿La razón?; BIM proporciona un conjunto unificado de información visual y estructurada de las características físicas y funcionales de los edificios, incluyendo la ubicación y propiedades de sus sistemas, equipos, mobiliario y demás elementos y lo mejor de todo, es que toda esta información está lista para su ‘consumo’ por parte de todos los intervinientes en la gestión (administradores, usuarios, operarios, etc.).
En resumen, la aplicación de la metodología BIM facilita que los copartícipes en la gestión de los activos construidos tengan fácil acceso a la información de los ‘elementos’ que conforman la edificación y, además, conozcan por cada elemento en gestión: qué son (paredes, puertas, espacios, luminarias, tuberías, pavimentos, etc.); dónde están ubicados; y su relación con el resto de los elementos (por ejemplo, cada cuadro eléctrico ‘sabe’ qué transformador le suministra energía o cada espacio qué equipo le suministra el aire acondicionado).
Por lo tanto, si una organización dispone de un proceso normalizado, auditable, transparente y controlable para la colaboración e intercambio sencillo y eficiente de la “información BIM” de sus infraestructuras, obtendrá mejoras significativas en su eficiencia operativa.
Actualmente, mediante la combinación de tecnologías como Lidar, BIM modeling, AI, IoT, etc., es posible la plena documentación de cualquier tipo de edificación a un coste muy razonable. En consecuencia, no hay ninguna razón objetiva que impida a cualquier organización la digitalización de la gestión de sus edificios, activos y servicios asociados, sobre la base de modelos digitales, más si cabe, si tenemos en cuenta, que la documentación, se va realizando progresivamente y bajo criterios de rentabilidad.
Así, por ejemplo, es práctica habitual que las organizaciones con patrimonio distribuido (p. e. Retail), al principio, documenten en BIM solamente el ‘programa espacial’ y la ubicación de cada sistema y equipo junto con su identificación y características físicas básicas (geometría 3D). Esta documentación low-cost es suficiente para, por ejemplo, realizar análisis de rendimiento inmobiliarios en base a superficies calculadas de forma precisa.
Igualmente, conocer la ubicación de las instalaciones tanto visibles como ‘ocultas en paredes y techos’, a la postre, proporciona los datos mínimos necesarios para diseñar y, posteriormente, licitar con rigor las obras de renovación sin necesidad de realizar ‘catas’ o, sencillamente, posibilita la disposición de un mapa del interior del edificio con la ubicación de los elementos relevantes (salidas de emergencia, extintores de incendios, cuarto de acometidas, etc.), que podrá ser provisto al servicio de bomberos ante una hipotética situación de emergencia.
Finalmente, aprovechando las distintas ‘actuaciones’ en los edificios, estas organizaciones van enriqueciendo el ‘Activo BIM’, incorporando información adicional como los tipos de equipo, marcas, modelos, números de serie, información de garantías y seguros, instrucciones de mantenimiento, etc. Con esta estrategia se obtiene, a muy bajo coste, el inventario de sistemas y equipos necesario para desarrollar eficientemente actividades como inspecciones técnicas, desarrollo de planes de contingencia o, meramente, diseñar, presupuestar, planificar y desarrollar eficazmente las actividades habituales de operación y mantenimiento.
Ahora bien, esto sólo es posible si la organización dispone de un programa de BIM Governance, donde se haya especificado las políticas, procedimientos y estándares de producción de ‘información BIM’ tanto desde la perspectiva de la organización y su personal, como del personal externo ‘cooperador’ en el desarrollo, operación y mantenimiento de los edificios.
Afortunadamente, ahora disponemos de un marco normativo (ISO 19650) que facilita el establecimiento consensuado de entornos colaborativos, donde los partícipes (actores) en el desarrollo y gestión del entorno construido se coordinan, colaboran y, sobre todo, pueden disponer de información compartida y confiable para la toma de decisiones.
La disposición de un espacio de colaboración corporativo es esencial
El desarrollo de un programa de BIM Governance, requiere que el sistema de información para la gestión de los activos construidos de la organización proporcione un entorno colaborativo normalizado (en adelante CDE) donde se estructure la información y se asegure el cumplimiento de los requisitos y reglas de intercambio de información, de esta manera, se garantiza: Una comunicación eficaz entre todos los implicados en el desarrollo y gestión de los activos; y la fiabilidad de la información (amén de la minimización de errores, pérdidas o interpretaciones erróneas).
En definitiva, el CDE asegura que la información es generada una sola vez y es completada y (re)utilizada siempre de forma coordinada y en la colaboración. Además, el CDE garantiza que los trabajos se realicen y validen en consenso y que el Activo BIM vaya siendo desarrollado de forma ordenada a lo largo de todo su ciclo de vida.
En resumen, es absolutamente esencial que los distintos participantes en la gestión de las edificaciones, compartan los mismos protocolos y normas para la implementación común del Activo BIM pero, sobre todo, que el desarrollo de la información se realice dentro del CDE dispuesto por la propia organización. Esto garantiza la consistencia, calidad y el nivel mínimo de documentación (metadatos, catálogos, definiciones, etc.) de los Activos BIM acorde a las necesidades propias de la institución.
