Los edificios inteligentes (smart building) son ya parte esencial de la estrategia inmobiliaria de cualquier organización. Estamos en un punto de convergencia de temas, oportunidades y capacidades nunca visto, acelerado por la pandemia al incluir la salud pública y el bienestar personal a una lista con cuestiones como la energía, la sostenibilidad, la productividad y la experiencia del usuario.
Es importante poner en contexto que la transformación digital de los edificios empezó hace más de 40 años, cuando los sistemas de control de edificios se digitalizaron por primera vez. Sistemas para monitorizar y controlar la climatización, la iluminación, el aparcamiento, los ascensores y el control de accesos, se diseñaron para funcionar conectados.
Este proceso hace que actualmente el sector inmobiliario presente una asombrosa fragmentación por áreas de especialización, como la seguridad contra incendios, el transporte, la automatización de edificios, el aparcamiento, etc. En un edificio puede haber entre 5 y 25 sistemas operados y atendidos por diferentes contratistas. Multiplique esto por el número total de edificios de una cartera y obtendrá más de un centenar de sistemas diferentes atendidos por cientos de empresas, con varios equipos técnicos a cargo.
Además, hay que convivir con la avalancha de nuevos sistemas y sensores digitales que asedian el ecosistema de los edificios, como el Internet de las Cosas a través de sensores, señalización digital, teléfonos inteligentes e incluso wearables, cada uno buscando interactuar con los edificios con el fin de ofrecer confort, comodidad, productividad y seguridad. Según la investigación sobre edificios inteligentes de Memoori, el número de dispositivos conectados en edificios crecerá de 1.700 millones en 2020 a algo menos de 3.000 millones en 2025, lo que representa una CAGR del 10,8%.
Entonces, ¿qué es un Smart Building?
Las definiciones más forzadas son simples repeticiones de cualidades que la mayoría desean para sus edificios e incluyen “más sostenibles, más productivos, más seguro, etc.”.
Quizá sería más apropiado referirnos a atributos como, la flexibilidad, la mitigación de riesgos, la satisfacción del usuario, la retención de inquilinos, o la reducción de costes como clave para entender qué es un Smart Building y podríamos conseguirlos mediante la integración y el despliegue de tecnología adecuada a cada reto, a procesos bien definidos y claridad en la gestión de los datos. El simple hecho de disponer de tecnología no hace a un edificio inteligente; la tecnología es una palanca que, puesta a trabajar con un objetivo concreto, genera resultados catalogables como Smart, como pueden ser la mejora continua de las instalaciones, el bienestar y la experiencia de los ocupantes o la reducción de riesgos operacionales.
Históricamente, el enfoque de los edificios inteligentes ha sido desorganizado. Propietarios, gestores y ocupantes de los edificios se ven constantemente interceptados por proveedores de soluciones con la tecnología de moda: de iluminación, de análisis energético…, En este punto, dado que la tecnología es abundante y creciente, tiene más sentido pensar en los casos de uso, en los retos reales de los edificios, en los resultados esperados y en cómo medirlos.
La selección de casos de uso es un ejercicio muy productivo, no técnico, que se habla en lenguaje empresarial e inmobiliario, no en términos tecnológicos. Esto apoya directamente los objetivos estratégicos de la organización, facilita la asignación de presupuesto y precede a las especificaciones y diseños técnicos. Los casos de uso son categóricos, como la salud, el bienestar y la seguridad, la eficiencia, la sostenibilidad o la experiencia de los usuarios. Así, los clientes pueden elegir casos de uso que entienden perfectamente e implementar desarrollos a medida para cada proyecto, como accesos contactless o la conversión automática de incidencias en órdenes de trabajo. Este enfoque es aplicable a cualquier tipología de activo y siempre pone “al usuario en el centro de la estrategia”.
Para salir de dudas sobre si un inmueble es o no Smart, existen en el mercado certificaciones como Smartscore con la ambición de convertirse en un marco de referencia
Reconocimiento de mercado
Para salir de dudas sobre si un inmueble es o no Smart, existen en el mercado certificaciones como Smartscore con la ambición de convertirse en un marco de referencia para que todos los actores hablemos de lo mismo, podamos comparar y, sobre todo, podamos poner en valor las inversiones acometidas y el propio activo frente a ocupantes y potenciales compradores. Para ello se basa en pilares más ligados al hardware (instalaciones, seguridad y operaciones) como a la parte soft del edificio (productividad de los usuarios, bienestar o la creación de comunidad). Se trata de ser reconocido en el mercado por cumplir ciertos criterios y no solo porque uno diga que es Smart.
Muchos se cuestionan por qué conocidas empresas de servicios informáticos no están más establecidas en el espacio de soluciones para edificios inteligentes. La clave está en la gestión. Guiar el proceso desde la conversación comercial hasta las especificaciones técnicas, identificar soluciones tecnológicas acordes al reto y presupuesto, supervisar el cumplimiento, la puesta en marcha y la operatividad inmobiliaria posterior; son servicios especializados en los que CBRE somos expertos. Hablamos de edificios, de espacios, de personas; un amplio conocimiento inmobiliario es imprescindible. Sin ese componente, hay riesgo de convertir un potencial Smart Building en un showroom de gadgets tecnológicos.
