Una adecuada gestión del funcionamiento de las instalaciones de los activos inmobiliarios es crítica para su rentabilidad, dada la influencia del coste de mantenimiento y operación en la misma. Esta criticidad se acentúa aún más en la operación de un porfolio de edificios, debido a la dispersión geográfica y técnica, y las reformas y cambios de uso.
Las soluciones a estos desafíos han tenido como base los sistemas de control de edificios (BMS), concebidos para la automatización del funcionamiento de las instalaciones, y desplegados en cada edificio de forma independiente, imposibilitando una gestión transversal del porfolio, creando verdaderas ‘islas’ de información que hacen ineficientes las iniciativas de reducción global del consumo de energía y los costes de mantenimiento.
La aparición, hace años, de protocolos de comunicación estandarizados, como Modbus, Bacnet o KNX, fue un paso importante en la resolución de estos problemas. Sin embargo, la falta de estándares de nomenclatura y caracterización de la información de instalaciones, equipos y espacios, han seguido impidiendo la aplicación de soluciones de gestión transversal a los mismos.
Solo recientemente, con la aparición de la tecnología IoT, se dispone de los medios necesarios para, a partir de los sistemas de control ya instalados y sin inversión relevante con relación al coste de estos, recubrir con una “capa de unificación de la información” todos los edificios. De esta forma, se habilita su gestión transversal, el eje para la transformación digital de la gestión de los inmuebles, convirtiendo los sistemas de control, ya existentes, en verdaderos sistemas de información IoT del edificio.
Los principales beneficios de la nueva visión IoT de los edificios permiten abordar cuestiones que la visión tradicional ni concibe, como las detalladas a continuación:
- Arquitectura. Visión tradicional: Arquitecturas aisladas, focalizadas en un edificio. Sin interconexión entre sistemas. Visión IoT: Arquitectura abierta, enfocada a la gestión de parques de edificios. Migración paulatina a estándares abiertos, permitiendo el aprovechamiento de las inversiones existentes. Garantía de funcionabilidad y escalabilidad de las inversiones actuales y futuras. Libertad de elección de productos y marcas.
- Ciberseguridad. Visión tradicional: Básica o nula. Visión IoT: Avanzada, permitiendo su integración en redes corporativas o su conexión a Internet, de forma segura.
- Servicios Analíticos. Visión tradicional: Inexistente. Visión IoT: Analítica transversal del porfolio, tanto, energética como de funcionamiento. Monitorización a nivel de equipo individual. Detección proactiva anticipada de fallos e ineficiencias de funcionamiento.
- Accesibilidad. Visión tradicional: Local y para operadores del sistema. Visión IoT: Acceso remoto multiusuario para diferentes tipos de usuario (operadores del edificio, mantenedores, gestores transversales de todo el porfolio).
- Mantenimiento. Visión tradicional: Mantenimiento preventivo periódico irregular, escasa obertura y consistencia. Mantenimiento correctivo con problemas, por falta de información y verificación escasa de las soluciones adoptadas. Visión IoT: Mantenimiento preventivo analítico, asegurando consistencia, alta periodicidad, bajo coste y cobertura total, en equipos y condiciones de funcionamiento. Mantenimiento correctivo basados en la condición, a partir de síntomas, sin esperar a fallos. Ayuda a mantenimientos de otras disciplinas.
La clave de la nueva visión IoT de los sistemas de control es la concepción de estos como sistemas transversales y estratégicos, base para la transformación digital de la gestión del funcionamiento de los edificios y su optimización.
Un ejemplo de una visión IoT innovadora y pionera en España es la presentada por Sistrol que, con más de 20 años de experiencia como integradora de control, centra su actividad en la aportación de soluciones para la gestión transversal de portfolios de edificios. La base del éxito de sus soluciones es una arquitectura TrulyOpen®, en la que prevalecen la reutilización de los sistemas existentes gracias a la integración de diferentes fabricantes y protocolos, garantizando así un sistema transversal, abierto, estandarizado y escalable a cuantos inmuebles sea necesario.
Además, este tipo de arquitectura permite la evolución de los servicios tradicionales de mantenimiento del BMS hacia unos más eficientes y automatizados que mejoran la calidad del servicio, así como la introducción de servicios complementarios como el de analítica de las instalaciones, que monitorizan el funcionamiento de las instalaciones para conseguir su máxima eficiencia.
Ya son numerosas compañías las que han decidido hacer evolucionar sus BMS y gestionar sus inmuebles de forma centralizada en un único sistema de información. Un ejemplo de ello es Iberdrola, quien ya gestiona sus 45 sedes corporativas a nivel nacional desde un único sistema de información, optimizando tanto la gestión energética de las mismas como el mantenimiento de sus instalaciones.
De esta forma, la nueva visión IoT habilita la evolución de los sistemas BMS existentes, permitiendo la creación de sistemas globales de gestión y sus servicios asociados, y habilitando la gestión de los edificios basada en sus condiciones reales de funcionamiento.
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