¿Cómo puede ayudar el FM o los Facility Services a construir ciudades inteligentes?
El Facility Management es una de las principales herramientas para lograr aprovechar al máximo el potencial tecnológico de los inmuebles, puesto que, para construir ciudades inteligentes, necesitamos edificios inteligentes. Para lograrlo, fundamentalmente, se puede trabajar en tres áreas: la sensorización, la centralización del control de los consumos y la automatización de servicios.
En lo que respecta al primer punto, actualmente nos encontramos con un gran número de inmuebles que, por su antigüedad, están anclados en el pasado y apenas tienen sensores o herramientas de medición de aspectos como la temperatura, la limpieza, calidad del aire, consumo eléctrico, etc. Sin embargo, con un plan adecuado y el proveedor correcto, los gestores de ese edificio pueden lograr instalar todos estos sensores y optimizar de forma significativa el control del bienestar de las personas que trabajen en ese edificio y, al mismo tiempo, el consumo energético y la factura eléctrica.
En segundo lugar, aunque dependiendo de la sensorización, se puede digitalizar el control de los consumos eléctricos e hídricos para poder controlarlos de forma centralizada desde un ordenador. Esto puede ser muy útil para compañías con múltiples sedes, ya que pueden evitar que se produzcan desperdicios eléctricos o de agua en instalaciones que no estén en funcionamiento o detectar ineficiencias en formas de exceso de consumo en horarios laborales.
Por último, debemos hablar también de la automatización o la robotización de los servicios. Existen elementos como la limpieza que, combinados con mapas de calor, se pueden optimizar mediante el uso de robots. Igualmente, la automatización de la iluminación a través de sensores de movimiento puede conllevar un importante ahorro eléctrico.
¿Qué ventajas aporta la digitalización de los edificios a las empresas?
Mediante una aplicación intensiva de la digitalización, el Internet de las Cosas y el análisis de Big Data al mantenimiento, podemos lograr importantes avances en el denominado Condition Based Maintenance, en la optimización de los consumos energéticos y en la gestión remota de los Building Management Systems (BMS).
En el primero de los casos, con el Condition Based Maintenance logramos detectar de forma rápida cualquier consumo o funcionamiento ineficiente de cualquier aparato eléctrico del edificio. De esta forma, en lugar de establecer visitas de mantenimiento en periodos de tiempo fijos, podemos ajustarlas y adelantarnos a las necesidades de cada aparato. Con ello logramos dos grandes ventajas para las empresas. En primer lugar, reducimos de forma significativa los consumos eléctricos y, así, los gastos de la compañía y, en segundo lugar, logramos un entorno más cómodo para los trabajadores, que no tendrán que lidiar con roturas o averías en las instalaciones.
En segundo lugar, como ya hemos comentado, la digitalización y el IoT, junto con el Big Data, nos permiten detectar aspectos de mejora, a nivel general, de los consumos eléctricos de un edificio y aplicar nuevas medidas para reducirlo. De esta forma, no solo se reducen los gastos económicos del mantenimiento, sino que también se aumenta la sostenibilidad del inmueble y de la empresa, pudiendo acceder a certificaciones energéticas y a ventajas de financiación. Son herramientas que nos ayudan a priorizar las actuaciones que se deben llevar a cabo, los recursos necesarios y el impacto que estas tendrán, tanto en el propio edificio como en las personas que hacen uso de él.
Por último, mediante una centralización de los Building Management Systems (BMS), una compañía con múltiples sedes, incluyendo una red internacional, puede controlar y limitar el consumo eléctrico de cada una de sus instalaciones de manera automática cuando el sistema detecte que este no es necesario. Por tanto, se podría, por ejemplo, apagar una luz o un aparato que se haya quedado encendido fuera del horario laboral y que no esté siendo utilizado por ningún trabajador, sin necesidad de que haya alguien para hacerlo, pues lo haría automáticamente el sistema.
En conjunto, todo supone una maximización de la eficiencia, una mejora en la sostenibilidad de los edificios y de la calidad del servicio y el entorno para los empleados.
¿Y a los trabajadores?
Todas estas ventajas, más allá de la eficiencia energética y el ahorro de costes que suponen para la empresa, también conllevan el correcto funcionamiento de todas las instalaciones. Esto, por tanto, implica la creación de un entorno de trabajo lo más cómodo para ellos.
Por ejemplo, se lograría mantener la temperatura a los niveles óptimos para los trabajadores, se lograría mejorar en la eficiencia de la limpieza, especialmente en las zonas donde se produzca un mayor tránsito de personas, o se lograría una mejor gestión de las salas de reuniones. Todo ello, además, adelantándose a posibles averías que puedan generar incomodidad o molestias a los empleados.
¿Cómo se puede optimizar la sostenibilidad a través de estas medidas?
El principal método para optimizar la sostenibilidad es mediante la mejora de la eficiencia energética. La digitalización de los edificios, con una correcta medición de los consumos y la aplicación de medidas de automatización para lograr reducirlo, es el método más habitual para lograrlo. Un ejemplo, que a priori parece sencillo pero que es muy difícil de encontrar hoy en día en España es un sistema de iluminación con detección de movimiento de los vehículos en un aparcamiento subterráneo: en lugar de iluminar grandes tramos de superficie automáticamente, las luces se van encendiendo en franjas más pequeñas en función del camino que la persona recorra (dos plazas por delante y dos por detrás, por ejemplo).
Por otro lado, y de una forma menos evidente, la digitalización también puede apoyar a otras medidas que fomenten la sostenibilidad como la gestión de residuos. Mediante la aplicación del Big Data y determinados sensores, podemos analizar los residuos generados en un edificio y determinar qué materia orgánica o inorgánica es la más desechada, si se descarta de forma correcta y cómo podría mejorarse el ciclo de reciclaje. Por poner un ejemplo concreto, ante la detección de un alto uso de vasos de café de cartón, que no se reciclan adecuadamente, una empresa podía instalar cubos de basura específicos para estos vasos, correctamente etiquetados, facilitando este proceso al empleado.
¿Hasta qué punto esta cultura de la digitalización está implantada en España frente a otros países de nuestro entorno?
La digitalización de los edificios de cualquier tipo, pero especialmente de los industriales, de oficinas y de los dedicados a sanidad e investigación, sumado a la aplicación del Internet de las Cosas y a la gestión del Big Data es una de las principales tendencias globales y marcará el futuro del sector del FM.
Nosotros hemos detectado cómo los clientes internacionales con los que trabajamos están apostando firmemente por ello como método para mejorar la sostenibilidad de sus empresas y la eficiencia general de los servicios planteados. Sin embargo, en España esta tendencia es más lenta.
En nuestro país todavía cuesta ver todas las ventajas que ofrecen estas mejoras. Depende del cliente, por supuesto, pero por lo general se aprecia una gran inversión en la fase de construcción, por ejemplo, mientras se ahorra en los sistemas de control de los edificios. Y precisamente es aquí donde se generan los grandes ahorros: en contar con un buen sistema de control que sea capaz de monitorizar los gastos de uso de un edificio y permitir así identificar oportunidades de ahorro. Vamos con algunos años de retraso frente a otros países europeos o a Estados Unidos.
¿Cuál es el mayor reto de la digitalización en el FM?
Quizá el mayor reto al que nos enfrentamos en la actualidad es, precisamente, hacer comprender las ventajas de la digitalización a los propietarios de los edificios.
Para poder aplicarlas es fundamental contar con una sensorización adecuada de los inmuebles, algo que, si bien ya es habitual en los edificios de nueva construcción, apenas lo encontramos en aquellos que tienen cierta antigüedad. Ante esta situación, muchos de los propietarios no apuestan por realizar la inversión necesaria para modernizarlos, lo que dificulta, o incluso imposibilita, construir un sistema centralizado de análisis de la información y la aplicación de medidas de optimización del consumo y los servicios.
Y es hasta cierto punto comprensible que los propietarios no parezcan del todo convencidos. Por lo general, la digitalización requiere de una inversión más o menos costosa, y suele ser difícil hacer un seguimiento real de los retornos derivados de esa inversión. En CBRE tenemos experiencia y equipos dedicados no solo a proponer proyectos de inversión para generar ahorros energéticos, sino que contamos con la capacidad de agregar, monitorizar y mapear el funcionamiento en tiempo real de la inversión y los retornos que poco a poco se van generando.
