La palabra mantenimiento tiene una magnitud que quizá pase inadvertida para la sociedad. El término define el conjunto de actividades requeridas para conservar una unidad funcional o restaurarla para que recupere la capacidad de cumplir una determinada misión.
¿Qué es el mantenimiento?
En el caso que ocupa al Facility Management, el mantenimiento afecta primordialmente a los edificios o recintos urbanos. No en vano los europeos pasamos un 90 por ciento de nuestra vida bajo techo, en un recinto interior, es decir, dentro de algún edificio, según la Comisión Europea. Por tanto, es obvio que debemos cuidarlos y asegurarnos de que su seguridad y retribución a los usuarios sean las óptimas.
A lo largo de estos últimos años los españoles hemos afrontado varias crisis, principalmente la sanitaria y la económica, que han transformado considerablemente la manera de percibir los entornos en los que nos movemos, ya sean de ocio o trabajo. Por ello, debemos atender a las necesidades básicas e innovaciones en este sector, que contribuyen a la mejora tanto del interior como del exterior de los edificios y sus correspondientes funcionalidades.
Requisitos del mantenimiento
El mantenimiento es una combinación de procedimientos técnicos, administrativos y de gestión, durante el ciclo de vida de un inmueble o infraestructura urbana, con el objetivo de conservarlo en un estado plenamente funcional. El correspondiente a los edificios engloba las actividades y procesos necesarios para asegurar el correcto funcionamiento, preservación y conservación de un inmueble a lo largo de su vida útil. Asimismo, implica el cuidado regular y la gestión de los diversos componentes y sistemas, con el objetivo de garantizar su seguridad, eficiencia y comodidad para los ocupantes.
El mantenimiento de edificios puede abarcar una amplia gama de tareas, que incluyen inspecciones periódicas, reparaciones, limpieza, pintura, reemplazo de equipos o componentes defectuosos, y actualizaciones para cumplir con los estándares actuales de seguridad y eficiencia energética. También comprende la gestión de las instalaciones del edificio, como sistemas eléctricos, de fontanería, de climatización, ascensores, o escaleras entre otros.
Tipos de mantenimiento de un edificio
Entre los tipos de mantenimiento para los edificios nos encontramos diversos métodos que se ocupan de aspectos específicos referentes al cuidado y gestión del inmueble:
- Mantenimiento preventivo. Estas revisiones las hacen empresas de mantenimiento. están reguladas por la normativa correspondiente a cada tipo de instalación. Corren a cargo de Organismos de Control Autorizado (OCA), a fin de certificar que las instalaciones cumplen con las condiciones técnicas y de seguridad establecidas.
- Mantenimiento correctivo. Se realiza para reparar o corregir problemas o averías que surgen en el edificio. Este tipo de mantenimiento se lleva a cabo cuando se hallan deficiencias en el funcionamiento. Esta modalidad correctiva puede ser inmediata, si la incidencia lo requiere, o diferida, si la reparación puede programarse a corto o medio plazo.
- Mantenimiento predictivo. Este tipo de mantenimiento se basa en el monitoreo y análisis de datos para predecir posibles fallos o problemas futuros. Se utilizan técnicas y tecnologías avanzadas como el Gemelo Digital o el IoT.
- Mantenimiento programado. De acuerdo a un calendario preestablecido, se programan inspecciones, ajustes, limpiezas y otras tareas de mantenimiento en momentos específicos, lo que ayuda a que a mantener el edificio en las condiciones más adecuadas.
- Mantenimiento de emergencia. Se aplica en situaciones de urgencia tales como averías, fugas, incendios, cortocircuitos etc. El objetivo es abordar rápidamente la situación y minimizar el impacto negativo sobre el edificio y sus ocupantes.
Los nuevos desafíos en el mantenimiento de edificios
Los retos que el mantenimiento de edificios tiene por delante se centran en la automatización y digitalización de procesos, la eficiencia energética y la sostenibilidad.
Por un lado, la eficiencia energética se ve afectada por dos cuestiones relevantes para la gestión de los inmuebles: la generación de un ambiente interior de calidad (mediante climatización, ventilación, iluminación etc.) y la implantación de metodologías sostenibles como las certificaciones WELL, LEED, BREEAM etc.
Los procesos de digitalización y automatización responden al uso de tecnologías avanzadas como la Inteligencia Artificial, el IoT, el BIM o los Gemelos Digitales. El Facility Manager debe tener pleno dominio de los sistemas pertinentes a la gestión del edificio o infraestructura que le corresponda administrar.
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