La alimentación se ha consolidado como motor de la inversión Retail, mantenido su tendencia alcista y registrando en 2021 la segunda cifra más alta de la serie histórica. Son ya 452 millones de euros, que representan más de la mitad del total de inversión en Retail tradicional, según el último informe La distribución de alimentación en España elaborado por la consultora inmobiliaria Savills. Solo superan estas cifras las del boom de 2020, cuando se registró una inversión de 675 millones de euros.
Según el informe de Savills, de estos 452 millones de euros, el 98% corresponde a portfolios de supermercados cuyo importe medio desembolsado ascendió a 4,3 millones de euros por activo. La fórmula más habitual en estas operaciones fue el formato sale-lease back, que supuso el 43% de la inversión.
En cuanto al perfil del comprador, el estudio confirma que es muy variado e incluye inversores institucionales y privados. Asimismo, señala que el 98% de la inversión total en supermercados fue efectuada por fondos, el 57% de los cuales son de origen americano. Por su lado, los vendedores han sido en un 44% operadores de alimentación y en un 35% socimis.
El segmento de la alimentación es una categoría en plena evolución y con interesantes oportunidades para inversores y operadores de alimentación que cuentan con importantes planes de expansión en España. Según los datos de Savills, las últimas transacciones del sector evidencian la tendencia a la compresión de las yields de los supermercados hasta alcanzar una rentabilidad prime del 4,5%, 100 puntos porcentuales por debajo del valor de 2019.
Sector atomizado y en plena transformación
El stock actual de superficies de alimentación en España es de 16,7 millones de metros cuadrados y más de 24.500 establecimientos repartidos por el territorio. Esta cifra incluye hipermercados, supermercados, tiendas de descuento, cash&carry, tiendas de conveniencia y tiendas especializadas. Según datos del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, el supermercado sigue siendo el canal de compra preferido de los españoles y en 2020 concentró el 47% de la facturación en alimentación.
De acuerdo con los análisis de Savills, la pandemia y la limitación de la movilidad han impulsado un notable aumento del canal online para la compra de productos de alimentación, pero su peso dentro del total de la distribución sigue siendo bajo y alcanza solo el 4,5% del total de operaciones de e-commerce.
Además, en paralelo, los hábitos de consumo han cambiado en los últimos tiempos y la irrupción del delivery ha marcado un antes y un después en el sector de la alimentación. Por ello, tal como refleja el informe de Savills, los supermercados evolucionan más allá de ser únicamente un lugar de compras, incorporando las últimas tecnologías, personalizar la oferta al consumidor y guiar al cliente en su visita. Muestra de ello son los nuevos modelos de supermercado que están implantando empresas líderes como Amazon.
Otro de los factores que marcarán el futuro de la distribución en España es la diferenciación y la especialización, que consigue crear modelos de negocio con nuevos conceptos y que aportan valores diferenciales. También la inmediatez y la conveniencia, que quedan reflejadas en la llegada de nuevos players en el sector y el auge del modelo de negocio del Q-Commerce, centrado en las entregas ultrarrápidas.
Rentabilidad del sector
En relación con las rentas, la evolución histórica de los niveles de renta demuestra la resiliencia del sector de la alimentación en un contexto de crisis económica. Este hecho, ligado a una mayor duración de los contratos (de unos 25 años de media actualmente) y a los sólidos covenants de algunos operadores, consolida el atractivo de la distribución de alimentación ante los inversores que buscan un producto seguro y estable.
El informe de Savills sostiene que en los dos últimos años el sector ha visto aparecer dos factores que están reduciendo el poder de negociación de los propietarios de los activos de distribución. Por un lado, los operadores de alimentación se han vuelto más rígidos en las negociaciones al ser conscientes de su atractivo. Por otro, la propia saturación del mercado hace más necesario ser más selectivo en la selección de las ubicaciones. Tanto es así que los supermercados mejor ubicados pueden alcanzar rentas superiores a los 10 euros por metro cuadrado al mes, superando en un punto la media nacional.
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