Según el Informe Figures de CBRE, firma internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, el dinamismo en las oficinas sigue en auge. Durante este primer semestre del año, el porcentaje de empleados que acuden a las oficinas sigue creciendo, propiciando un contexto favorable para la demanda de espacios de trabajo.
Este incremento en la movilidad de las personas, se ha visto reflejado en la inversión en oficinas en Madrid, que ha aumentado un 33% este primer semestre del año, en comparación con el mismo periodo del 2021. Supone un volumen total de 541M€, la mitad del volumen invertido en España.
Segundo trimestre del 2022
La contratación del segundo trimestre superó en un 6% la del anterior (que ya había sido muy positiva), alcanzando los 135.000 metros cuadrados, un aumento del 27% interanual.
El mercado se está polarizando y los activos que no cumplan con lo más altos criterios de calidad, ESG y localización tendrán mayores dificultades
José Mittelbrum, director de A&T Investor Leasing Oficinas de CBRE España, explica que “en esta situación de cambio en las formas de trabajo de las empresas, el mercado de alquiler sigue activo, con buenos volúmenes de contratación, resultado de la necesidad de las empresas de ajustar sus oficinas a las necesidades generadas tras la incursión del trabajo híbrido, la atracción del talento y los compromisos ESG de las empresas. El sector financiero, este trimestre, ha liderado el mercado, especialmente tras la decisión de algunas compañías de seguros de ocupar sus propios activos, consolidando actividades en edificios recientemente reformados”.
La entrega de un gran número de proyectos ha añadido más de 45.000 metros cuadrados al stock, muchos de ellos aún disponibles. A pesar de ello, la tasa de desocupación sigue su tendencia a la baja, situándose ahora en un 12,1%, en línea con cifras de hace un año (+10 pb). El CBD (por sus siglas en inglés, Central Business District) sigue mostrándose más resiliente y su tasa es prácticamente la mitad, 6,4%, apenas el 2,3% para aquellos edificios de mayor calidad.
Las rentas prime en el CBD siguen incrementándose, como demuestran operaciones de este último trimestre en el que el interés de varios inquilinos por un mismo espacio de la más alta calidad coincide, tensionando rentas ya altas al alza. La renta prime se sitúa ahora en los 36,75€/m2/mes, superando los niveles pre-covid. A pesar de esta tendencia positiva, el mercado se está polarizando y los activos que no cumplan con lo más altos criterios de calidad, ESG y localización tendrán mayores dificultades.
Recuperación de la inversión
El primer semestre del año ha mostrado buenos resultados para el mercado de inversión en oficinas de Madrid, que ha recuperado niveles más habituales tras un 2021 inusualmente contenido. Sin embargo, la inversión en el segmento de oficinas en la ciudad sigue situándose un 12% por debajo del volumen medio registrado en el primer semestre de los últimos 5 años. En el segundo trimestre del año, la inversión acaparó 198 millones de euros -un 41% por debajo de los 337 millones de euros registrados en el primer trimestre-.
Si bien es verdad que la ciudad recupera volúmenes más normalizados, también es importante desatacar la falta todavía de operaciones de gran volumen –en este primer semestre sólo se han registrado tres transacciones que superen los 50M€-. Miriam Goicoechea, directora de Research de CBRE España, apunta que “si la situación macroeconómica no lo impide, veremos cómo estas operaciones se materializan en la segunda mitad del año, ya que existe un buen pipeline de procesos en curso, entre ellos algunos de volúmenes más elevados, que eran muy habituales en el mercado de oficinas de la ciudad”.
Las oficinas del 22@ acaparan el 96% del volumen invertido
Este buen pulso del mercado laboral español, en este primer semestre, que se ha trasladado también al sector de las oficinas, tiene su repercusión en Barcelona. La contratación de oficinas en el segundo trimestre de 2022 en la ciudad catalana alcanzó los 85.000 metros cuadrados, un aumento del 67% interanual. La cifra total para el primer semestre superó los 175.000 metros cuadrados, un 46% por encima del mismo período del 2021. Así se desprende del último informe Figures elaborado por la firma internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, CBRE.
El distrito 22@ sigue siendo un foco de atención para los inversores con entrada de capital core, gracias a la combinación de una alta calidad en términos de construcción y un muy buen comportamiento en la evolución de la renta en los últimos años, así como la capacidad de este mercado para atraer nuevas empresas. Con todo esto a su favor, el distrito mantiene su liderazgo en términos de inversión, registrando el 96% del volumen invertido en el primer semestre del año. Destacan adquisiciones como el edificio Pallars 193 del grupo australiano Macquarie o el edificio C del complejo Cornerstone del grupo alemán Union lnvestment que ponen de manifiesto el interés extranjero por esta zona de la ciudad.
En cuanto a la contratación, el sector tecnológico sigue acaparando superficie en Barcelona, aunque este trimestre ha sido superado por el de servicios a las empresas, liderado por los operadores de espacios de trabajo flexibles que representan más del 20% de la contratación total. Destaca también que casi la mitad (47%) de la actividad se registró en edificios de categoría A, y que el pre-alquiler -un tipo de operación poco habitual en los mercados de oficinas- estuvo muy presente, representando el 15% de la contratación total.
Tras un ligero descenso en el trimestre anterior, la tasa de desocupación ha comenzado a aumentar de nuevo, impulsada principalmente por la entrega de nuevos edificios: 88.000 metros cuadrados, de los cuales más de 35.000 estaban aún disponibles para su alquiler. La tasa de desocupación alcanzó el 11%, 1,3 puntos porcentuales por encima de las cifras registradas hace un año.
La tendencia de la demanda y la contratación sigue siendo positiva y las rentas firmadas en activos prime en el CBD (por sus siglas en inglés, Central Business District) permiten que las rentas prime recuperen finalmente los niveles pre-covid, con 28,00 €/m2/mes en esta zona. Sin embargo, según Lindy Garber, directora de A&T Investor Leasing de CBRE Barcelona, “ya empezamos a ver signos de polarización en la gran mayoría de submercados, en los que los activos que no cumplan con los criterios de calidad, ESG y localización lo tendrán más difícil”.
El primer semestre del año se ha saldado con un buen dato para el mercado de oficinas de Barcelona, que se ha estabilizado tras un 2021 sin precedentes, con un volumen de inversión acumulado de 415 millones de euros. Esta cifra supone un descenso del 40% respecto al mismo periodo en 2021, pero se mantiene en línea con la media registrada en los últimos cinco años. La inversión en el segundo trimestre del año ascendió a 265 millones de euros, un 76% más que en el primero.
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