Solución MSI Studio para una implementación exitosa del BIM en el Facility y Asset Management

En este artículo tratamos sobre los beneficios que puede aportar a una empresa implementar BIM en fase de operaciones y mantenimiento (O&M). Repasaremos el estado del arte y detectaremos los principales problemas y barreras existentes. Finalmente ofreceremos una solución contrastada para implementar BIM en las disciplinas del Facility Management (FM) y del Asset Management (AM) gracias a nuestra experiencia como consultores BIM/FM y la de nuestro partner tecnológico, la empresa con sede en San Francisco EcoDomus. EcoDomus es líder mundial en implementación de soluciones BIM en FM y cuenta con múltiples casos de éxito como la Ópera de Sydney, Google, Disney, la NASA, el aeropuerto de Chile o el edificio de oficinas Ó Building en Barcelona, por citar ejemplos significativos.

Beneficios del BIM en FM/AM

Durante la gestión de los activos en fase de O&M se obtienen, administran y utilizan gran cantidad de datos que generalmente se almacenan y procesan en varios sistemas de gestión empresarial (GMAO, IWMS, ERP, BMS, SCADA, etc.).

Estos sistemas tienen capacidades limitadas para la integración y visualización del activo digital (digital twin) al nivel requerido para operar el conjunto de activos de una empresa.

Nuestra forma de entender la implementación BIM en las disciplinas FM/AM consiste en disponer de un modelo de información centralizado con una interfaz gráfica que permita simplificar y reducir el coste y el tiempo de obtención, actualización y acceso a los datos para obtener información real en tiempo real para operar, mantener y renovar los activos, poder analizarla y tomar decisiones y de esta forma:

• Optimizar el mantenimiento de los equipos.
• Reducir el tiempo de reacción sobre una incidencia.
• Conocer en cualquier momento del activo el inventario real, sin retrasos en la carga, ni desviaciones en el estado de los activos.
• Tener un control detallado del cumplimento de los SLA (Service Level Agreement).
• Incrementar la satisfacción de los usuarios y de los propios stakeholders de la compañía.
• Mejorar los resultados operativos de la empresa.
• Conseguir una mayor familiarización de los edificios y de los sistemas por parte de los trabajadores de la compañía.
• Poder realizar informes y propuestas precisas.
• Dar una respuesta rápida y precisa a emergencias y desastres.
• Mejorar la eficiencia energética del activo.

Problemas en la implementación BIM en FM/AM

Como consultores especializados, nos encontramos con múltiples barreras que dificultan una correcta implementación. A destacar: el propietario tiene una visión cortoplacista, el decisor no tiene claro el ROI que puede obtener, existen pocos casos de éxito (en España, en otros países se ha avanzado mucho más), faltan soluciones tecnológicas reales (y no meramente soluciones teóricas) o, simplemente, el hecho de que la empresa tenga que afrontar un proceso de cambio.

A nivel más operativo, estamos encontrando una serie de problemáticas no resueltas que hemos tenido que solucionar:

• La mayoría de las veces el As-Built BIM es un modelo geométrico, sin apenas información. Cuando el modelo contiene información, rara vez es la que el cliente necesita para la gestión FM/AM o ésta no está estructurada como debe.
• Existe pérdida de información entre las distintas fases de un proyecto BIM. Esta pérdida de información es crítica en el proceso del traspaso de información entre la documentación final de obra y el inicio de la fase de explotación.
• Es habitual que los sistemas MEP contengan activos no asociados a ningún sistema, que existan habitaciones creadas incorrectamente, componentes duplicados o superposición de superficies. Esas deficiencias, omisiones, fallos e incongruencias nos devuelven, en el mejor de los casos, información errónea o poco fiable.
• Los softwares nativos de generación de modelos BIM como Revit, Archicad, AECOsim o AllPlan pueden incorporar la información que se obtiene durante el proceso de diseño y construcción, pero no están pensados para la gestión de estos datos.
• Estos softwares nativos no disponen de interoperabilidad con los softwares de gestión empresarial, lo cual conlleva que la transmisión de datos sea una tarea muy dificultosa.
• Los estándares BIM son distintos a los de estándares comúnmente utilizados en las disciplinas FM/AM, generando así problemas de compatibilidad. El formato COBie podría ser la solución, pero a día de hoy los softwares nativos tienen dificultades para exportar a formato COBie y actualmente pocos softwares de gestión empresarial son capaces de leer y escribir COBie.
• Es muy habitual que los modelos BIM queden rápidamente obsoletos y no se actualicen en fase de O&M (o esta actualización sea extremadamente costosa y poco operativa).

Solución MSI para integrar BIM en FM/AM

MSI Studio, consciente de todos los aspectos que se han mencionado anteriormente, ha creado una solución escalable que permite que el propietario o gestor de un activo aproveche el potencial que BIM puede aportar al FM y AM.

Los principios de la solución MSI son los siguientes:

• Digital Twin, que garantice la relación entre los tres tipos de información que define la ISO 19650: geometría, metadatos y documentación.
• Base de datos centralizada para poder disponer de la información que requiere la empresa y que ésta sea verídica y actualizada en tiempo real. Esta BBDD debe poder obtener y publicar  datos a los distintos softwares de gestión necesarios para operar un activo.
• Trazabilidad. MSI utiliza criterios de gestión de datos para conservar la trazabilidad de cada uno de ellos. Además, utilizamos plataformas que integran un Rol Management para poder gestionar el acceso y la actualización de los datos.